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Unterschiedliche Grundsteuer-Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke in Krefeld rechtswidrig

Die Stadt Krefeld durfte für das Jahr 2025 nicht ohne sachgerechte Differenzierung einen deutlich höheren Grundsteuer-Hebesatz für Nichtwohngrundstücke als für Wohngrundstücke festsetzen. Die Regelung verstößt nach Meinung de Verwaltungsgerichts Düsseldorf gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, weil auch als Nichtwohngrundstücke eingestufte gemischt genutzte Grundstücke in erheblichem Umfang Wohnzwecken dienen können (Az. 5 K 3134/25).

Die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks wurde von der Stadt Krefeld für das Jahr 2025 zu einer Grundsteuer von knapp 3.000 Euro herangezogen. Grundlage war der für Nichtwohngrundstücke geltende Hebesatz von 995 %. Für Wohngrundstücke hatte die Stadt dagegen lediglich einen Hebesatz von 506 % festgelegt. Die Eigentümerin wandte sich gegen den Grundsteuerbescheid. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab ihr Recht und hob den Bescheid auf. Damit bestätigte das Gericht seine bereits in einem Verfahren zu den Grundsteuer-Hebesätzen der Stadt Hilden vertretene Rechtsauffassung.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist es grundsätzlich zulässig, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke vorzusehen. Damit dürfen Gemeinwohlziele verfolgt werden, etwa die Stabilisierung der Wohnnebenkosten. Die konkrete Regelung der Stadt Krefeld verstößt jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Die Stadt habe den Kreis der Grundstücke, die wegen ihrer Wohnnutzung begünstigt werden sollen, nicht sachgerecht abgegrenzt. Denn auch gemischt genutzte Grundstücke, die steuerrechtlich als Nichtwohngrundstücke gelten, können zu einem erheblichen Teil – bis zu 80 % – Wohnzwecken dienen. Trotzdem unterliegen sie vollständig dem deutlich höheren Hebesatz für Nichtwohngrundstücke. Diese Ungleichbehandlung tatsächlicher Wohnnutzung sei angesichts des um 96,64 % höheren Hebesatzes nicht mehr durch die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierung und Typisierung gerechtfertigt. Wegen des Gesamtzusammenhangs seien sowohl der Hebesatz von 506 % für Wohngrundstücke als auch der Hebesatz von 995 % für Nichtwohngrundstücke rechtswidrig und unwirksam.

Das Gericht hob allerdings nur den im konkreten Verfahren angefochtenen Grundsteuerbescheid auf, nicht die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld. Eine Aufhebung der Satzung wäre gegebenenfalls in einem Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht möglich.